Hiying  問(wèn)題：
本人男，27歲，大學(xué)本科畢業(yè)，南方人才市場(chǎng)集體戶口，工作為番禺一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)主管，準(zhǔn)備購(gòu)房（首次置業(yè)）結(jié)婚，因?yàn)閯倱Q工作月收入為4500元（換工作前月收入6000元，明年可恢復(fù)至這一水平），請(qǐng)問(wèn)我的情況可以貸款多少，如果以夫妻名義共同貸款，最多可以貸到多少？（我未婚妻穩(wěn)定月收入2500元）

回復(fù)：

購(gòu)房按揭貸款，決定貸款額度的因素不知包括借款人的月收入水平，還包括以下因素：

1.房產(chǎn)價(jià)值：一手房最高貸款額度為是房產(chǎn)價(jià)值的8成；二手房最高貸款額度是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7成。如：購(gòu)買一套二手房，價(jià)格101萬(wàn)，而房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)的房產(chǎn)，借款人如果是首次置業(yè)，在收入等其他因素滿足審批要求的條件下，最高貸款額也只能是100萬(wàn)的7成，即70萬(wàn)。如果是二套房貸的話，最高貸款額只能是評(píng)估價(jià)的6成，即60萬(wàn)。當(dāng)然，以上情況必須建立在您有足夠的首付款前提上，如貸7成，您必須有31萬(wàn)的首期款，貸60萬(wàn)必須有40萬(wàn)的首期款——另外還需有足夠的稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、中介傭金及按揭手續(xù)費(fèi)預(yù)算，否則只能降低購(gòu)房的房?jī)r(jià)預(yù)算。

2.借款人收入證明：根據(jù)銀行貸款審批要求，借款人申請(qǐng)貸款的月供額度（包括個(gè)人名下所有的貸款月供額）不能超過(guò)借款人月收入額度的一半。以您目前的個(gè)人為例，月收入4500元，貸款的月供是不能超過(guò)2250元的；假設(shè)您目前還在供一套房子，月供是1000元，那么您如果再購(gòu)買第二套并辦按揭貸款的話，第二套的月供額就不能超過(guò)1250元（即2250-1000）。如果是以您夫妻共同申請(qǐng)貸款的話，夫妻月收入是7000元，現(xiàn)在申請(qǐng)的貸款產(chǎn)生月供額不能超過(guò)3500元。

另外，購(gòu)買二手房的房產(chǎn)樓齡也會(huì)間接影響貸款額。部分銀行對(duì)樓齡超過(guò)15年或20年的房產(chǎn)，會(huì)降低最高貸款額成數(shù)，可能降至六成或五成甚至更低。而銀行規(guī)定商業(yè)貸款“按揭房產(chǎn)樓齡+貸款年限“不能超過(guò)30年，從而使貸款月供額必須在月收入一半以下做組合選擇。

假設(shè)房產(chǎn)樓齡為5年，則商業(yè)貸款最高可貸25年，那么月供額不超過(guò)月收入一半，如2250元的前提下，可以做以下組合：

方案一：貸36萬(wàn)，20年——等額月供約2212元；

方案二：貸22萬(wàn)，10年——等額月供約2244元……

可以根據(jù)所購(gòu)房產(chǎn)及個(gè)人首付款額度預(yù)算，通過(guò)調(diào)整貸款額度與月供進(jìn)行不同組合方案。需注意的是：這種組合的方案也隨著樓齡年限的增加而縮小組合空間。