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　　REITs產(chǎn)品發(fā)行和普通公募的區(qū)別

　　公募REITs發(fā)行由這幾部分組成，一是向戰(zhàn)略投資者定向配售，二是向符合條件的網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)發(fā)售，三是向公眾投資者公開(kāi)發(fā)售。對(duì)于戰(zhàn)略投資者，獲得的份額可能比較多，但是鎖定期也比較長(zhǎng)，目的是吸引專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與，引導(dǎo)長(zhǎng)期持有。網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設(shè)置鎖定期，在上市后可以在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易。

　　在發(fā)行價(jià)格上，并不是普通公募的1元，而是類(lèi)似于新股發(fā)行的詢(xún)價(jià)方式，目前最低的詢(xún)價(jià)區(qū)間2元附近，最高的13元附近，定價(jià)方式是采用項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法。

　　在配售比例上，根據(jù)公告，目前9只產(chǎn)品網(wǎng)下投資者平均有效認(rèn)購(gòu)超7倍，最多的蛇口項(xiàng)目是15倍多。另外筆者統(tǒng)計(jì)了2019年以來(lái)的新股中簽率，根據(jù)wind數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)測(cè)算，網(wǎng)上申購(gòu)的平均配售比例是1/2400，網(wǎng)下申購(gòu)的平均配售比例是1/1300。公募REITs的網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)配售比例會(huì)是多少呢?咱們拭目以待。

　　REITs產(chǎn)品到期如何處置

　　對(duì)于收益收費(fèi)權(quán)(特許經(jīng)營(yíng)權(quán))類(lèi)REITS，到期后凈值趨于零，不涉及期貨資產(chǎn)處置的問(wèn)題。

　　但是對(duì)于完全所有權(quán)REITS，到期后資產(chǎn)處置變現(xiàn)情況會(huì)影響到項(xiàng)目估值和投資周期內(nèi)的收益率。從已經(jīng)披露信息的9只REITS來(lái)看，完全所有權(quán)類(lèi)項(xiàng)目大部分是通過(guò)市場(chǎng)化處置的方式進(jìn)行。